2022年的行业属于两类房企

2022年的行业属于两类房企

2021年的中国房地产行业,进入到了一个出清元年。

一批“三高”房企,在“三道红线”、“在途按揭量增加”、“预售资金强监管”等调控新政启动后,经营风险毕露。

而双刃剑的另一面是,市场也通过了这次“去泡沫化”,优胜劣汰地选择出了更适合市场法则的企业。

这其中主要包括了两类房企――西南证券认为,下行周期中,要重点关注财务稳健基本面良好的房企,同时关注多元化发展的转型房企。

向管理要红利的财务稳健型

据CRIC不完全统计,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,近五年来融资量首次出现负增长,同时达到五年来最低点。

《2022年的行业属于两类房企》

这背后的最主要原因,是融资环境收紧,非高信用房企外源融资受限。

加上销售下行的大背景,以及各地陆续加码预售资金监管新政,使得部分房企的资金调配能力和资金使用效率大打折扣,造成资金面的紧张,部分房企负面信用事件频发。

但与爆发危机以及流动性紧张的企业相反的是,优质的白名单企业,则在借势迎来率先发展的机会。特别是四季度政策回暖中,诸多机构和银行建立了优质企业融资发放的白名单,保利、招商等央企国企和龙湖等优质民企率先进行债券发行。

不赘述央企国企的信用基本面如何取得,对于行业来说,优质民企的养成路径更具借鉴意义。

2021年里,行业有超20家房企调整组织架构。除了顺应环境的“瘦身”,还有一些房企,推行起了“轻”总部策略。

例如龙湖集团在去年7月时候将集团总部更名为集团赋能平台,设立战略研究部、供应链管理部、公共事务部、品牌部、数字科技部、人力资源及行政部、财务部、法律事务部等职能。

变革后的龙湖集团总部职能将以赋能平台的面貌出现,定位于专家能力支持协同而非管控。这意味着,龙湖将推进轻量化设置、打破职能边界、敏捷组织,从而实现减少中间环节,缩短决策时间,节约成本,提高运营效率。

同样在2021年里,围绕精细运营做了一系列“弱总部强区域”调整的,还有实地集团。

2021年上半年,实地集团在内部管理方面,集团总部人员精干高效,加强对区域的支撑;区域做实做强,对发展快业绩好的区域进行充分授权,搭建完整团队;一切以项目为中心,实行项目总负责制,负责项目的运营、工程、成本、营销等。借助高效的运营策略,实地集团实现了区域联动深耕,从而将管理成本最小化,市场收益最大化。

这些措施,同样助力了实地集团财务盘面持续优化,收入利润均衡增长。凭借经营持续向好的趋势、稳健的业绩增长,实地集团稳居百强房企,连续五年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP50”奖项。

克而瑞研究中心认为,房企组织架构调整的一个重要抓手是平台化发展,通过平台赋能,在精简、轻量化集团总部的同时,打通各事业部管理路径,更高效地协调管理;同时从集团层面战略性统筹各多元赛道战略,实现资源配置优化。

对于那些经过本轮大浪淘沙后最终活下来的房企来说,竞争格局将改善,而更具管理红利的组织架构,也将助推其生命周期也将拉得更长。

培育科技赛道的多元开放型

而另一条破局出路,属于多赛道的多元房企。

这边所说的多元化,不止包括地产+商业、物管、产业园、商办、产业园,还包括科技、投资等,边界更广阔的,在稳固房企主业的基础上寻求的多领域协同作战。

目前,碧桂园、万科、中海、实地等房企,已涉足智慧社区、建筑机器人、大数据、物联网等领域。

其中,作为新一轮科技革命和产业变革的重要驱动力,人工智能已上升至国家战略,但因为入局门槛高,目前行业中入局者寥寥。

最具代表性的企业,为碧桂园。凭借率先入场机器人事业,碧桂园在建筑机器人和现代化无人农业领域已颇有建树――其全资子公司千玺机器人餐饮集团参与研发制造的智慧餐厅,已经成为冬奥会主媒体中心的重要配套,其自主研发的无人农机设备也在“无人化农场”集中亮相,将实现农业生产农机作业“耕种管收运”全过程无人化和农场经营管理智慧化。

通过押注科技赛道,既夯实了碧桂园自身的主营业务,也能让其在未来发展中开拓新的空间。其以非A股上市企业身份,在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,就是最好佐证。

另一已在实操中落地机器人服务的房企,是实地集团。

目前,实地已自研成功并投入使用了智能物流机器人hachi delight,其与社区商业逗号集市联动,可自动规划配送路线,并可自动打开门禁、自动呼梯,在30分钟内将业主的货品送至家门口,有效降低了疫情期间的接触风险。

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跨界落地无人驾驶通勤车,实地集团助力智慧社区

智慧社区因为与地产应用粘度更高,加上整体政策持续利好――“十四五”规划明确提出:推进智慧社区建设,依托社区数字化平台和线下社区服务机构,建设便民惠民智慧服务圈,提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务,同样受到资本的追捧。

行业50强房企中,有84%的房企已经布局智慧社区领域。其中智慧安防、智慧门禁、智慧车行等通用型场景行业通识率程度高,房企应用率基本在90%以上;而其他如智慧大屏、智慧设备、智慧健康、服务机器人等差异化场景,不同企业会根据各自业务需求来作为提升项目亮点和特色,但并不是标配,相对而言应用率较低,基本在30%以下。

据《2019年中国智慧社区行业市场前景及投资研究报告》数据显示,当前中国有7.9亿城镇人口,16.44万个社区。随着我国智慧社区市场规模持续增长,预计2021年我国智慧社区市场规模将突破5000亿元,到2022年市场规模将近万亿元。

这一蓝海也决定了,未来谁能打造更丰富、更人性化的智慧社区服务场景,谁能更早地商业化智慧社区解决方案,谁抢占的市场份额就更大。

实地集团就已经前瞻性地打造了智慧社区的全闭环解决方案。实地智慧社区并不是智能单品的堆叠。实地自主研发智慧人居生态系统SLS,作为智慧社区的“大脑”,统筹调配家庭及社区的一切智能产品和服务,并通过引入OTA技术,实现万物互联、物物对话和跨场景协同的服务体验。

2021年实地进一步推进智慧社区的数字化升级,将万物互联的OTA体验进行了服务升级与用户端拓展。SLS智慧社区大脑将客户拓展到业主、物业、商家、政府、三方平台、生态开发六大端口,线下联动社区物业、安防、物流、通勤,提供更完善的社区服务,线上提供涵盖健康、能源、生活、教育四大服务包体系。

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2019年实地集团发布首个OTA智能社区,引领智慧人居进入OTA时代

在此基础上,实地集团与腾讯建立战略合作关系,将腾讯连连物联网平台的影音娱乐、医疗健康、医典资讯和物联网保险等内容接入实地社区的智能中控等硬件,不断扩大业主的智能生活半径。同时,实地智慧社区也将借助腾讯云在AI 图像识别、知识图谱、物联网、大数据等方面技术优势,进一步优化社区安防、人员管理、物业服务等,不断提高智慧社区服务的智能化和精准度。

除了做整体的数字化升级,实地也针对不同的业主群体,持续提升智慧社区的个性化服务水平。顺应国家提升社区养老服务的政策,实地智慧社区创新打造了系列适老智能产品和服务,比如家庭智慧中控inSight就针对老年人推出了更为便捷的语音下单功能,老人可以直接呼叫语音助手下单买菜,机器人送货到家;智慧中控还接入微医服务,让老年人可以轻松便捷地享受在线医疗服务。未来实地还计划把反诈防骗知识等接入智慧中控,提升老年人防范诈骗的能力。

对于以实地集团为代表的,这类将多元赛道培养成开放的新商业合作模式的房企来说,未来的企业营利构成将更加延展,而企业估值也将不局限于某一领域的单一评估体系中,将更具中长期配置价值,打破地产边界,成为更能抵御多类市场风险的综合性企业。

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