计划软件推荐-保险资金获准投资公募REITs

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公募REITs长线资金来了。

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据银保监会官网11月17日消息,为进一步丰富保险资产配置结构,助力盘活基础设施存量资产,提高直接融资比重,近日中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》(以下简称《通知》)。

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来源:银保监会

《通知》主要内容包括明确机构资质要求、设定投资标的条件和完善风险管理流程等。其中,保险机构投资公开募集基础设施证券投资基金(以下简称基础设施基金),应当符合《通知》规定的资质条件,投资管理能力和监管评级达到相应要求。

中国银保监会有关部门负责人就《通知》答记者问时表示,基础设施基金的风险收益特征与保险资金需求相吻合,能够较好匹配保险机构的投资特性。

具体而言,基础设施基金以基础设施项目作为底层资产,项目运营周期较长,强制派息分红,能够提供长期稳定的现金流,和保险资金长久期属性相匹配;基础设施基金和股票、债券等大类资产的相关性较低,有利于保险资金开展分散投资。此外,基础设施基金的发行标准统一,信息披露程度较高,接受社会公众监督,为保险资金参与基础设施项目提供了标准化投资品种。

可见,保险资金具有期限长、规模大、来源稳定等特性,这与基础设施项目融资需求天然契合。同时,基础设施基金也为保险资金参与基础设施建设提供了新的投资工具。

统计数据表明,截至2021年9月末,保险资金通过债权投资计划、股权投资计划等产品,累计投资交通、能源、水利、棚户区改造等基础设施领域3.31万亿元,为在建项目和补短板重大项目提供了融资支持。

第二批或再现火爆认购

另据新经济e线了解,近两月来第二批共计4只公募REITs陆续进入发行审批流程,现有2只REITs认购在即,分别为华夏越秀高速REIT(180202)和建信中关村产业园REIT(508099)。此前,上述两只产品于2021 年11月12日获得发行批文。其中,华夏越秀高速REIT将在深交所上市,建信中关村产业园REIT则将在上交所上市。

按照发行流程,建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT已于11月19日开始网下询价,反响热烈。两只REITs将在11月26日至2021年11月29日期间集中进行认购缴款。业内预计,参照首批公募REITs募集发行时首日即抢购一空的空前盛况,叠加首批公募REITs上市至今的超额收益,本月即将认购发行的2只公募REITs产品极有可能再现火爆认购的一幕。

具体来看,华夏越秀高速REIT为特许经营权REITs,投资于汉孝高速公路,收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入,以及其他收入。预计2021年、2022年的现金分派率分别为7.70%、7.87%,预计项目内部收益率为6.80%,基金存续期限为50年。

建信中关村产业园REIT为产权REITs,投资于建信中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券,取得北京中发展壹号科技服务有限责任公司全部股权,标的基础设施项目包括互联网创新中心5 号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目,均位于北京市海淀区中关村软件园内。预计2021年、2022年现金分派率分别为4.62%、4.78%,基金存续期限为45年。

据基金招募说明书披露,华夏越秀高速REIT预计发行规模为19.55亿元,募集份额3亿份,询价区间为6.512元-7.499 元,根据预计发行规模推测的发行价格为6.517元,处于询价区间的0.47百分位;建信中关村产业园REIT 预计发行规模为26.121亿元,募集份额9亿份,询价区间为2.851 元-3.350元,根据预计发行规模推测的发行价格为2.902元,处于询价区间的10.29百分位。

第二批基础设施REITs各类投资者的初始发售比例

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新经济e线注意到,两只REITs在战略配售、网下、网上的初始配售比例较为相似,均有70%左右份额分配给战略配售投资者,扣除战配后的70%为网下初始发售份额,扣除战配后的30%为公众初始发售份额。对于网下投资者来说,华夏、建信REIT的单个配售对象的最低拟认购份额数量分别为100万份、6300万份,最高拟认购份额数量为6300万份、18843万份。

其中,华夏越秀高速REIT的原始权益人为越秀(中国)交通基建投资有限公司,原始权益人战配比例为30%;建信中关村产业园REIT 的原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司,原始权益人战配比例为33%。

经测算,若以建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT询价区间的最低价发行,2只公募REITs的估值溢价分别为最低价的20%和17%,即使以最高价发行募集,项目资产估值的溢价仍可以达到最高价的2%,投资者掘金公募REITs的获利空间仍可观。二者项目资产估值分别约为每份3.41元和7.62元。

首批上市后流动性分化

新经济e线观察首批基础设施REITs上市以来的日均成交额情况发现,产品之间流动性分化较为明显。其中,上市以来流动性最好的产品是中金普洛斯仓储物流REIT,日均成交额达0.36亿元,而流动性最低的产品则是红土创新盐田港仓储物流REIT,日均成交额为0.08 亿元。产品规模上,最大的REITs是平安广州交投广河高速公路REIT,规模达91.14 亿元,规模最小的REITs为中航首钢生物质REIT,规模仅13.39 亿元。

据悉,首批公募基础设施REITs采取封闭式的运作方式,基金成立以后投资者无法在场外进行申赎操作,但在基金上市后,投资者可以在交易所市场根据交易价格进行买卖。交易价格的形成因素较为复杂,供求关系、政策波动、市场情绪等因素均可能对交易价格带来一定影响。

考虑到封闭式基金在上市后通常会面临一定的流动性不足问题,为了保证基础设施REITs在上市期间平稳运行,沪深两市交易所规定基金管理人原则上应当选定至少1家做市商提供双边报价等相关服务,首批9只公募基础设施REITs选定的做市商数量平均有4家。其中,红土创新盐田港REIT选定2家做市商,数量最少;平安广交投广河高速REIT选定7家做市商,数量最多。

从二级市场表现来看,截至11月16日,深交所的四只REITs中,中航首钢生物质REIT是表现最好的REITs,较发行价涨幅达到34.53%,而表现最差的是平安广州交投广河高速公路REIT,较发行价下跌0.12%。上交所上市的五只REITs 产品中,富国首创水务REIT和中金普洛斯REIT涨幅均较大,分别为26.65%和24.65%,而表现最差的是东吴苏园产业REIT,涨幅仅8.99%。

值得关注的是,首批REITs上市以来价格波动较大。表现最好的中航首钢绿能REIT年化收益率达109.91%,年化波动率为26.10%;其余REITs的年化波动率也大多在12%以上,仅浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT波动率相对较低,分别为9.20%和5.54%,对应年化收益率分别为37.69%和5.54%。

另据申万宏源研究表明,从首批上市REITs与申万A股及中证全债指数的年化收益率及年化波动率分布来看,除了平安广州广河REIT的年化收益率为负之外,其余产品的年化收益率均高于申万A股以及中证全债指数。但就年化波动率而言,中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港REIT 以及中航首钢绿能REIT的波动率均高于申万A 股,表现出较高的风险。

此外,首批9只基础设施REITs当前的P/FFO数据也显示,市场对于特许经营权REITs的估值普遍低于产权REITs。主要是特许经营权REITs更偏债性,而产权REITs 更偏股性。【说明:P/FFO为相对估值法,FFO(Funds from Operations)是经营产生的现金流,P是REITs的价格。如果P/FFO比同类其它REITs高,则认为该REITs价格高估】

若按照今年11月16日收盘价以及三季报更新的可分配金额计算,首钢绿能的P/FFO为14.78倍,在所有项目中最低,中金普洛斯REIT的P/FFO为88.26倍,在所有项目中最高。而且,相比上市首日的P/FFO,所有产品的估值均有不同程度的提高,尤其是产权REITs的估值上涨明显,需要注意交易风险。

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